Lavori straordinari: chiarimenti
Nell’ambito della gestione condominiale è usuale che si debbano affrontare interventi di manutenzione straordinaria.
Con questo termine intendiamo fare riferimento:
a) a manutenzione esulanti dal normale controllo delle parti/impianti dell’edificio e connessi alla sua conservazione in buono stato;
b) interventi connessi a episodi imprevisti che compromettono la funzionalità del bene/impianto condominiale.
Quanto alla prima ipotesi si pensi all’intervento teso a sostituire la guaina di copertura del lastrico solare, ormai consunta; in relazione alla seconda si faccia riferimento alla necessità di sostituire una componente elettronica dell’impianto, danneggiatasi in seguito ad un temporale.
L’intervento straordinario, quindi, è quello che non si opera sempre e che è tale in ragione di diversi fattori.
Dato questo contesto fattuale è utile individuare con chiarezza chi, quando ed in che modo può ordinare una spesa condominiali per lavori straordinari e con quali effetti verso i condòmini.
Spese per interventi straordinari
Si è soliti distinguere tra:
a) spese per manutenzione straordinaria;
b) spese per manutenzione straordinaria di notevole entità;
c) per manutenzione straordinaria urgente.
Gli interventi di manutenzione straordinaria urgente possono essere ordinati dall’amministratore sulla base dei propri poteri, con obbligo di riferire alla prima assemblea (art. 1135, secondo comma, c.c.).
Si pensi al caso della sostituzione di un componente dell’impianto di autoclave, utile a consentire l’immediata fruizione del servizio idrico ai condòmini.
Ordinare un intervento di manutenzione straordinaria vuol dire, naturalmente, impegnare il condominio per la relativa spesa.
Ciò vuol dire che l’amministratore, sulla base di un proprio provvedimento ex art. 1133 c.c., può domandare le quote di riferimento ai singoli condòmini.
Si è soliti fare ratificare subito la spesa dell’assemblea, perché l’approvazione della ripartizione della medesima consente, per l’ipotesi di morosità di agire ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c. (ricorso per decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo).
Si badi: qualora l’assemblea disapprovasse la spesa, l’amministratore potrebbe agire in giudizio per ottenere l’accertamento della legittimità della sua azione, ossia l’esistenza del presupposto dell’urgenza che ha legittimato l’impegno di spesa.
Manutenzione straordinaria di notevole entità sono termini che, sovente, sono utilizzati in relazione a interventi edilizi. Ma non è sempre così: manutenzione straordinaria e straordinaria di notevole entità possono riguardare, ad esempio, l’impianto di ascensore o altri impianti.
In assenza di urgenza entrambi gli interventi possono essere ordinati dall’assemblea. Nel caso di notevole entità (economica) dell’intervento per la sua deliberazione è sempre necessario il voto favorevole della maggioranza degli interventi all’assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio.
La regola generale – ferma restando la responsabilità solidale davanti al condominio – dice che nel caso di unità immobiliare gravata da usufrutto, la spesa per l’intervento straordinario (come la partecipazione all’assemblea) sia in capo al nudo proprietario (art. 67 disp. att. c.c.).
Spese urgenti sostenute dal singolo condomino
In relazione alle spese condominiali per lavori straordinari residua l’ipotesi dell’intervento ordinato dal singolo condomino, il quale in caso di urgenza del medesimo può domandare il rimborso della spesa ai sensi dell’art. 1134 c.c.
L’urgenza, così come definita dalla giurisprudenza (medesimo significato le si deve attribuire nel caso di intervento urgente ordinato dall’amministratore), è quella situazione che richiede immediato intervento per evitare pericoli o danni. Il caso dell’autoclave resta paradigmatico.
Certo, in caso di condominio con amministratore si può avvertire quest’ultimo affinché sia lui a compiere l’atto gestorio.
La fattispecie di cui all’art. 1134 c.c., ad avviso dello scrivente, ha preminente valore nel caso di condominii senza amministratore.
Fonte http://www.condominioweb.com/spese-manutenzione-straordinaria-in-condominio.13634#ixzz4dMJN5JZH
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